事件：
截止2017年4月30日，房地产上市公司2016年年报和17年一季度报公布完毕。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
观点：
 1．营业收入增长明显且盈利能力显著改善
截止2017年4月30日，16年报和17年一季报已全部披露。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）据我们对151家房地产上市公司的统计，2016年营业收入为15955.11亿元，同比大幅增长31.05%,但归属母公司的净利润为1404.55亿元，同比增长44.99%，盈利能力显著改善；净利润同比在中信分类的29个行业中居涨幅前的第9位，较16年前进10名；每股收益0.55元，居29个行业的第13位，同比增长21.46%。
 2016年房地产上市公司收入和净利润出现增长均超过市场预期，虽然行业总体毛利率水平进一步下行至27.52%，较2016年的28.66%显著下降1.14个百分点，但受益于整体控费用能力显著提升，2016年期间费用率较16年降低0.5个百分点，净利润同比增速快于营收增速。随着2016年下半年销售回暖，预计2017年的销售毛利率将会有所回升。
 2存货周转进一步加快，降费提效的同时杠杆率进一步提升
自2015年下半年行业回暖，2016年行业在进一步升温，伴随着行业整体存货周转率和总资产周转率也进一步提升，2016年地产公司经营状况进一步改善。截止2016年底，上市房企的存货周转率和总资产周转率分别为0.049和0.0385，同比分别上升8.7个百分点和略降0.6个百分点。
在销售毛利趋势性下行的大背景下，房企控费提效的效果显著，期费用显著下行，尤其是营业和管理费用分别同比大降9.39%和5.66%至2.51个百分点和3.5个百分点，财务费用小幅下行0.57%，近两年房企抓住资本市场的窗口期，通过公司债和定增等渠道实现低成本负债替代高成本负债，财务费用比率也有望下行。
 2016年行业的资产负债率进一步上升至76.7%，同比小幅上升0.45个百分点。
 3．一季度报情况
截止2017年4月30日，一季度报已全部披露，据我们对151家房地产上市公司的统计，2017年一季度营业收入2522.12亿元也出现上升，同比增长34.76%，归属母公司的净利润为243.9亿元，同比增长45.93%。
每股收益为0.1元，同比增长30.62%。存货和总资产周转保持在相对稳定的水平，各项费用同比大增。
 3．投资建议
据我们对151家房地产上市公司的统计，2016年营业收入为15955.11亿元，同比大幅增长31.05%,但归属母公司的净利润为1404.55亿元，同比增长44.99%，盈利能力显著改善；净利润同比在中信分类的29个行业中居涨幅前的第9位；每股收益0.55元，居29个行业的第13位，同比增长21.46%。2016年房地产上市公司收入和净利润出现增长均超过市场预期，但行业总体毛利率水平进一步下行至27.52%。
从一季度报看，2017年一季度营业收入2522.12亿元也出现上升，同比增长34.76%，归属母公司的净利润为243.9亿元，同比增长45.93%。每股收益为0.1元，同比增长30.62%。存货和总资产周转保持在相对稳定的水平，各项费用同比大增。
 （1）行业新形势
当前各地调控政策不断收紧，已经有不少城市的调控政策达到“历史最严”，现在仍然处在加码的进程中，这一现象已经是本届政府对房地产行业重新定位的集中体现，预期随着长效机制建立各方面不断推进和行业集中度不断提升，房企发展模式将进一步明晰，主要体现为规模化、资源化、多元化和强转型四种。
目前行业喜中有忧，由于一、二线城市调控压力持续增加，销售市场向三、四线城市倾斜，预期在棚改货币化安置、核心城市外溢等刺激下，这一趋势还将继续一段时间，但我们认为这一进程与我国目前大城市化的自然进程相逆，多数三四线城市仍然缺少人口流动和产业支撑，中长期三四线总体繁荣不可持续。
 2016年行业的主题是销售火热+并购崛起，2017年房企的主题是调控升级+现金管理，从地产行业的限购限贷等政策，到近期金融防风险要求，都从不同角度限制了房企现金流管理能力，在这种形势下，房企销售回款+各种渠道融资的能力就显得尤为重要。
 （2）投资两大逻辑
我们认为房地产股已经跌至估值底部，部分标的已经具备较强的投资价值，但受行业调控政策仍未落尽预期的影响，机构超低配格局还将持续。我们认为，价值投资的机会已经在路上，投资逻辑主线有两条：一是行业和区域龙头的“强者恒强”，尤其是在17年调控压力将逐级递增，行业集中度不断提升，马太效应尽显，推荐标的为保利地产、荣盛发展、金科股份、迪马股份、新城控股、滨江集团；
二是资源型房企的“专而美”，与规模化房企的拼实力路径不同，资源型房企拥有的更多是拼大股东、产品或服务特色等，在行业细分领域的领军地位奠定了房企持续经营的基础，推荐标的为招商蛇口、首开股份、北京城建、华侨城、华夏幸福、新华联。
风险提示：销售不及预期、调控政策持续加码、宏观经济形势进一步严峻