重新覆盖给予买入评级。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们重新对中海宏洋进行覆盖。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）中海宏洋于2009年9月借壳上市，主要在三线城市从事房地产开发，现时中海外(688 HK,买入)拥有公司37.98%的股权，是公司控股股东。中海宏洋于2016年12月向母公司中海外收购了总面积952万平方米的物业，进一步加强在三线城市的渗透。截至2016年12月，中海宏洋总土地储备和权益面积分别为1,770万平方米和1,650万平方米。我们推算出公司2017年底资产净值为14.01港元，以50%折让计算，我们定下目标价为7.00港元
购买力向三线城市转移。受近期愈加严厉的房地产调控措施，尤其是一二线城市限购限贷政策的影响，我们预计潜在购房者会将视线转向房价相对较低的三线城市，从而点燃当地的房地产购房热情。由于中海宏洋主要在三线城市进行开发，因此将受益于三线城市的购房热潮。我们相信三线城市的房价上涨将有利于公司提高其盈利能力，我们预计公司净利润率将从2016年的17.2%提升至2017年的22.8%。
中海外资产注入。中海宏洋于去年10月宣布向母公司中海外收购多个位于三线城市的项目，总代价为35.19亿港元。根据评估报告，所收购项目在2016年9月价值约189亿元人民币或221亿港元。我们认为中海宏洋将受益于此次收购，所收购的项目将有助提高公司未来的盈利水平。
盈利水平将继续回升。我们相信公司最坏的时期已经过去。净利润和净利润率将从2015年的底部开始逐步回升。物业交付面积的增加和去年的资产注入将有力推动公司在未来几年盈利增长。我们预测净利润在2017-2019年将分别达到15.8亿、17.2亿和21.7亿港元，期间复合增长率将达到34%。考虑到公司今年1月向中海外支付2.467亿美元款项，以及今年应支付的剩余款项，我们预计公司净财务杠杆率将在2017底上升至63.1%，之后在2018年底和2019年底分别下降至43.0%和30.0%。公司主要风险包括市场风险、投资风险、汇兑风险和债务偿还风险。