投资要点：
行业空间广阔，万亿规模可期。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们假设2022年物业行业总管理面积为245.2亿平米，假设2022年末物业服务管理面积中住宅比重为74%，办公比重为6.5%，商业比重为10.5%，其他比重为9%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）考虑到尽管物业费定价已放开，实际涨价仍有壁垒，2017年各物业类型物业费价格上调微乎其微，假设2017年-2022年物业费不涨价。照此计算，我们预计截至2022年末物业行业总规模可达到10000亿元。
行业规模持续扩大，集中度逐步提升。近年来，城镇化水平不断提高、居民收入及人均住房建筑面积快速增长的背景下，物业服务需求持续旺盛。2013年-2017年，百强企业管理规模呈现加速扩张态势，管理面积年均复合增速达到20.28%，市场份额从16.28%增长至32.42%，十强市场份额从4.85%提升至11.06%，未来有望进一步提升。
商业模式升级，社区O2O打开盈利增长极。物业管理企业的盈利模式主要有两类：1）通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费。以基础物业服务为主的企业主要通过项目的获取来扩张管理面积以实现收入的可持续性增长；2）通过提供增值服务收取费用，包括业主增值服务（空间运营收入、房屋经纪、电商服务、社区金融、家政服务及养老服务等）和非业主增值服务（顾问咨询服务、案场服务、工程服务等）。增值服务主要通过轻资产输出平台扩大用户基数，外加不断嫁接新增值服务项目来实现收入的增长。2017年百强企业增值服务以18.2%的收入创造了41.7%的利润，成为盈利能力的重要增长点。
兼并收购成趋势，发力平台扩规模。企业一方面借助资本力量，兼并收购中小型物业公司。2015年-2016年，百强企业总计收购300余家物业服务企业，累计收购物业管理面积超过6.2亿平方米，占百强企业两年管理面积总增量的27.78%。另一方面，企业借助平台，轻资产输出管理模式，快速扩大覆盖面积，譬如万科物业的"睿服务"平台、彩生活的"彩之云"平台等。
北美FSV多年稳增长，提供成功经验。FSV旗下有两大平台：1）住宅管理平台，北美最大社区管理者；2）品牌平台，通过八家独立品牌的特许经营系统和公司自营业务提供服务。公司多年来通过不断扩大覆盖面、收购优质品牌商丰富优化配套服务、重视口碑营销、提升客户保留率等增长策略去实现稳增长，近五年营收复合增速13.2%，调整后税息折旧及摊销前利润，复合增速19.7%。通过FSV的稳增长路径，我们发现规模对于物业服务企业来说非常重要，规模可以带来品牌优势、成本优势等，有助公司扩大客户基数，业务范畴。
投资建议：给予房地产行业旗下物业服务行业子版块"优于大市"评级。物业服务行业处于行业扩张期，管理面积的快速增长以及布局社区O2O使得行业盈利能力具备较大提升空间。我们选取了A股/H股上市物业服务公司做了估值对比，2017年行业平均市盈率水平在31倍，预测2018年-2020年业绩下对应市盈率分别在26.7倍、20.4倍、15.8倍。海外可比公司FSV在2018年之前的历史市盈率水平在60-110倍，2018年由于业绩高增长，市盈率水平下降至25倍。考虑到中国的物业服务行业相比海外成熟市场仍处于高速增长期，我们认为当前物业服务行业估值水平理应对应FSV的高估值阶段，给予房地产行业旗下物业服务行业子版块"优于大市"评级。风险提示：人工成本上升风险；规模过快扩张风险；增值业务拓展不及预期风险。